Kira Tespit Davaları ile Adil Bir Kira Bedelinin Tespiti

Kira ilişkilerinde sık bir şekilde ortaya çıkan uyuşmazlıklardan biri de kira bedelinin tespiti hakkında olmaktadır.

Kiraya veren ile kiracı arasında tesis edilen kira ilişkisi gereğince kira bedelinin serbestçe belirlenebileceği zaman dilimi kira sözleşmesinin akdedildiği andır. Kira sözleşmesinin akdedildiği anda her iki taraf da sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde kira bedelini serbestçe belirleyebilmektedir. Ancak bu serbesti kira sözleşmesinin akdedilmemesi ile son ermektedir. Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasındaki mevcut kira bedelinin hakkaniyetli bir şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla başlatılan hukuki bir süreçtir. Bu davayı özellikle kira bedellerindeki ölçüsüz artışlar veya piyasa değerlerindeki değişiklikler nedeniyle, taraflardan herhangi biri ikame edebilecektir. Kira tespit davasının temel amacı, taraflar arasında adil bir çözüm tesis ederek, piyasa koşullarına ve emsal kira bedellerine uygun bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamaktır. Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgâhı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davası için yetkili mahkeme sıfatını haizdir. Genel kanının aksine, kural olarak, kira tespit davası 5 yıllık bir süre sınırını şart koşmamaktadır. Uzayan her yeni kira dönemine ilişkin olarak açılması mümkündür. Ayrıca her davada olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da davacının dava açmada hukuki yararı bulunmalıdır.  Kira sözleşmesi 5 yıldan fazladır devam ediyor ise yeni kira bedeli TÜFE oranına bağlı olmaksızın tespit edilebilecektir. Kira bedelinin, davanın açıldığı kira döneminde geçerli olması talep ediliyor ise kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır veya yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce davalıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin ihtarname tebliğ edilmelidir. 5 yıllık süre şartını sağlayan kira tespit davalarında, hâkim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarının da üzerinde olacak şekilde tespit edilebilecektir. Tespit sağlanabilmesi için alanında uzman bilirkişiler tarafından kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak itiraza ve denetime elverişli rapor düzenlemekte ve hakim tarafından tüm dosya muhteviyatı bilirkişi raporuyla birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir şekilde adil bir kira bedeli tespit edilmektedir.